В останній місяць під час передвиборних пристрастей ринок нерухомості трохи відійшов на задній план. Відносно стабільною була тільки кількість транзакцій у первинному сегменті. Помірковано оптимістичні прогнози навіть дозволяють говорити про деяке зростання ділової активності в листопаді-грудні й навіть про перспективу підвищення цін у 2016 році. Поки ж зацікавленість новою нерухомістю залишається хоч і обережною, але все-таки постійною. Позначимо нюанси попиту в цьому сегменті й розберемося, на що найбільше зважають при покупці новопобудованих квадратних метрів інвестори.
Увага до економ- і комфорт-класу
Інвестори купують насамперед те, що доступне. Оскільки ж ціни просіли в цих класах найбільше, то «вкладаються» клієнти найчастіше саме туди. За даними порталу realt.ua, за жовтень 2015 року середня ціна продажу квартир у споруджуваних будинках Києва склала 21 659 грн. за квадратний метр, а кількість пропозицій за місяць від забудовників зросла на 2,88%.
Місце розташування: яка станція метро до душі?
За спостереженнями експертів з нерухомості, потенційні покупці звертають увагу саме на ті житлові комплекси, які розташовані у їхньому улюбленому районі, тобто в тому, де така людина виросла або прожила певний період. За такі об’єкти інвестор навіть готовий переплатити — тільки б усе було звичне й знайоме. Але це зовсім не скасовує критерій вигідного розташування щодо метро або зручної транспортної інфраструктури.
Такий дивний і неоднозначний коефіцієнт поверховості
«Одне з найбільш спірних питань, адже поверх залишається справою смаку. Можна лише зауважити, що в будинках, які будуються, наприклад, на Печерську або на Оболоні біля води, або в інших районах, де купують «витончені» інвестори, цінуються квартири на високих поверхах і пентхауси на останніх. Чим вище, тим дорожче: ціна квадратного метра може зростати на 50$ через кожні два поверхи», — розповідає директор агентства нерухомості «Комфорт-Сіті» Анастасія Дубовик. Цікаво, що в густонаселених спальних районах, на тих же Позняках або на Троєщині, популярні квартири на нижніх поверхах. Тут простий споживач не женеться за видом: до покупки в новобудові квартири все життя проведене на низькому поверсі в п’ятиповерховій «хрущовці» або в дев’ятиповерховій «чешці», то ж йому справді страшнувато підніматися на 25-й або 30-й поверх. Крім того, свою роль відіграють стереотипи про поломку ліфтів, що в старих будинках трапляється нерідко. «Тому дуже складно буває переконати інвестора купити на високому видовому поверсі, навіть якщо в кожному під’їзді три ліфти й додатковий генератор на даху, який забезпечить їхню роботу навіть у випадку вимикання електрики по всьому місту. Плюс часто буває, що люди замислюються про пожежну безпеку: адже незрозуміло, яким чином у нас мають гасити пожежі на високих поверхах, куди пожежний шланг не дістає. У кожному разі збільшення вартості квадратного метра — це теж свого роду маркетинговий крок, і інвесторам слід добре зважувати, чи переплачувати за поверх вище або нижче, чи ні» — продовжує А. Дубовик. Варто зауважити, що коефіцієнт поверховості, який множиться на ціну квадратного метра, у різних забудовників має свої варіації. Але, як правило, до 9-го поверху він не впливає на вартість, і тому квартири на нижніх поверхах у силу ось такої «голої» вартості користуються особливим попитом.
«Студіо, будь ласка!»
Усе частіше вітчизняні містобудівники для оптимізації площ і у випадку неможливості проектування повноцінної однокімнатної квартири стали експериментувати зі студіями. Правда, часто все-таки сходяться на тому, що краще повноцінна, нехай і з мінімальною площею однокімнатна, ніж однокімнатна з кухнею-студіо, у якій не буде ізольованої житлової зони. «Навіть у випадку гарної вентиляції й витяжки кухня має залишатися кухнею, а спальня спальнею. Використовуються маркетингові штучки, щоб переконати потенційного інвестора купувати студіо: це модно, це по-європейськи і т.д. Але якщо говорити про двокімнатну або трикімнатну квартиру з кухнею-студіо, то це цілком прийнятний варіант і залишається справою смаку. Тому зараз забудовники й пропонують квартири вільного планування, де можна втілити в життя будь-яку фантазію покупця. Слід зауважити, що якщо будинок монолітно-каркасний, то власники квартири можуть робити будь-які перепланування, не зачіпаючи несучих блоків. У панельних будинках усі стіни несучі, тому їх не можна переставляти, навіть якщо дуже хочеться», — пояснює Анастасія Дубовик. Почастішав і тренд придбання квартири без перегородок, які потім майбутній власник установлює за відносно невеликі гроші за допомогою будівельної компанії самостійно, відповідно до своїх уподобань і бачення концепції квартири.
Тим часом, покупка квартир на перепродаж знову набирає обертів. А професійні спекулянти не зважають навіть на етап будівництва, враховуючи переважно місце розташування, ціну, умови розстрочки й терміни здачі. Також залишається тенденція покупки квартири в новобудовах як вкладення грошей: люди тепер довіряють банкам менше, ніж забудовникам. Що ж стосується переселенців з Донбасу, то, з досвіду роботи з ними агентств нерухомості, їхні уподобання на первинному ринку — це вже готові будинки й бажано з мінімальним оздобленням.
Автор: Анастасія Кулішенко, спеціально для “Вектор ньюз”
