Незначне зміцнення гривні в перші шість місяців 2016 року сприяло зростанню попиту, зокрема на вторинному ринку. При подальшій відсутності відчутних валютних коливань можна говорити про пожвавлення ринку цієї осені, що, однак, не дає підстав прогнозувати зростання цін.
За перше півріччя ділова активність найбільше зростала в періоди після свят. Наприклад, у другій половині січня почалося тимчасове пожвавлення «вторички» і додаткова маркетингова атака від забудовників по «первичці». Помітну активність продемонстрував вторинний ринок і після травневих свят — покупці частіше дзвонили й ходили на перегляди. «Сегмент «недорого» все ще продовжує падати: торік це було 25-50 тис. доларів, цього року це 20-40 тис.», — коментує керівник Комітету з інформаційних технологій і аналітики Асоціації фахівців з нерухомості України Едуард Бразас. Коли в першому кварталі поточного року спостерігався ажіотажний викид пропозиції, 80-90% попиту було сконцентровано в сегменті недорогого житла. Тоді для вторинного ринку «недорого» залишалося в межах 800-900 доларів за кв. м, а для первинного ринку — 1000-1200 дол. за кв. м. Варто відзначити, що, незважаючи на досить-таки тонку грань між «первичкою» і «вторичкою», попит на новобудови зміщений трохи вгору, де особливо популярні однокімнатні квартири вартістю до 40 тис. доларів (за такою ціною можна знайти «двушку» на вторинному ринку), а двокімнатні за ціною близько 60 тис. дол.
За даними консалтингової компанії City Development Solutions (CDS), на початку 2016 року найдешевше житло на нових об’єктах економ-класу в Києві пропонувалося за 13 000 грн./кв.м., максимальна ціна нової пропозиції економ-сегменту досягала 22 900 грн./кв.м. Ціни на житло комфорт-класу коливалися від 14 500 грн/кв.м до 33 500 грн/кв.м. Сегмент бізнес-класу також активно практикував ціновий демпінг — квартири пропонувалися від 18 700 грн/кв.м до 53 860 грн/кв.м. Нові проекти представлені як масштабними житловими комплексами, які передбачають власну інфраструктуру, так і невеликими житловими будинками на кілька секцій. Нова пропозиція, яка вийшла на первинний ринок на початку 2016 р., лише на чверть презентована житловими комплексами, що припускає будівництво більше одного будинку.
Ще однієї тенденцією в будівництві новобудов стало проектування тільки 1- і 2-кімнатних квартир як найбільш затребуваних об’єктів. У результаті лише в половині нових ЖК, що відкрили продаж у 2016 р., є 3-кімнатні квартири. «Ринок первинного житла вже впритул наблизився до тієї точки, коли принцип «дешево й швидко» перестає працювати. Покупцеві є з чого вибирати як по якості, так і за ціною. Він витрачає багато часу на свій вибір, порівнюючи й матеріали, і якість обробки, й інфраструктуру, і, звичайно ж, свої майбутні платежі за обслуговування», — підкреслює директор по маркетингу City Development Solutions Наталія Комолова.
Найбільш стабільним по своїй активності залишається ринок оренди. Більш-менш комфортну квартиру для проживання в Києві можна орендувати за 5-6 тис. гривень, рідше зустрічаються пропозиції за 3 тис. грн. Останні півроку маленький вибір квартир слабко відповідає наявному попиту. На ринок оренди вплинуло й зростання комунальних платежів: якщо 2-3 роки тому до ціни за оренду додавалися показники лічильників, то сьогодні власники масово переходять на умови “оренда плюс коммуналка”. «Тенденція називається квазі-підвищення ціни: ціни тримати ті ж, але неприємний бонус — тисяча гривень за комунальні», — пояснює Є. Бразас. Таким чином, гарний об’єкт на ринку оренди не затримується й за кілька днів цілком може знайти свого клієнта.
Різні прогнози на друге півріччя очікують різні сегменти ринку нерухомості. Ринок оренди дає передумови до невеликого зростання, особливо в гривневому еквіваленті й відносно найдешевшої пропозиції. «Вторичка» прив’язана до долара, тому ринок буде продовжувати падати, хоч при перерахуванні в гривню, здавалося б, він росте. Козирі залишаються в рукавах первинного сегмента, однак кількість нової пропозиції, заявленої до введення в другій половині 2016 року, в умовах обмеженої платоспроможності населення буде підсилювати подальшу конкуренцію, прогнозують у консалтинговій компанії «Українська Торговельна Гільдія». У таких умовах забудовники будуть змушені знижувати вартість або створювати додаткову купівельну цінність за рахунок місця розташування, унікальної маркетингової й архітектурної концепції, сучасної інженерії, інфраструктури й послуг.
Анастасія Кулішенко, спеціально для “Вектор ньюз”
