Конкуренція з боку міст-супутників Києва буквально наступає на п’яти столичним забудовникам. За обсягом будівництва житла Київська область уже випередила Київ. Але поки висока поверховість у місті й тенденція до зменшення площі в новобудовах бере гору, у передмісті кімнатність, як і площа, навпаки зростають. Ось і виникає запитання, що краще обрати: квартиру удвічі дешевшу, ще й площею більшу, але довше діставатися до бажаної точки призначення із передмістя чи апартаменти дорожчі, тісніші, але відносно близько до метро? Бажання жити навіть нехай у смарт-квартирі в столиці або в більш просторих квартирах, але в передмісті — що переможе, розсудить сам попит.
Тим часом пропозицію — те, що для клієнтів вважають «комфортним» для життя, — диктують проектувальники й відділи маркетингу забудовників. За даними консалтингової компанії «City Development Solutions», за підсумками першого півріччя в Києві на продаж пропонувалися квадратні метри в 237 комплексах, тобто близько 46 тис. квартир. За перші шість місяців у столиці відкрилися продажі в 25 нових проектах і ще стільки ж об’єктів до кінця року вийдуть на ринок. У географічній структурі за пропозицією нових квартир лідирує Голосіївський район, який зайняв місце одного з районів столиці, які найбільш активно забудовуються. До слова, саме Правий берег користується найбільшою популярністю серед девелоперів — тут зосереджено 77% ринку. А ось на ринку первинної нерухомості Київської області, станом на 1 жовтня, налічується 508 новобудов, із яких 33 з’явилося з початку року. «Найбільш затребуваними напрямками є ті, які розташовані в найближчому передмісті. Тобто на відстані 5-10 км від Києва — це Вишгород, Ірпінь, Буча, Гатне, Чайка, Білогородка, Вишневе, Софіївська, Петропавлівська Борщагівка. Попит тут залишається стабільно високим: людей приваблює ціна, близькість і до природи, і до Києва, висока щільність населення, транспортна доступність, наявність рекреаційних зон й інфраструктури. Водночас недооціненими напрямками приміського житла Києва залишаються Броварський, Макарівський, Бородянський райони», — сказав директор консалтингової компанії «Реалекспо» Віктор Коваленко під час форуму «Міська й заміська нерухомість-2016». За кількістю новобудов серед передмість Києва лідирує Ірпінь – 164 об’єкти, на другому місці – Києво-Святошинський район із 152 новобудовами, третє місце у Бориспільського району (50 новобудов). Але одночасно Київська область є і лідером по кількості заморожених об’єктів в Україні.
Забудовники Київської області намагаються мінімізувати свої витрати: спостерігається зменшення площі квартир і висотності нових проектів. У більшості приміських новобудов пропонуються 1-2 кімнатні квартири площею до 63 кв. метрів, сама ж кількість квартир у проектах у середньому зросла до 300, хоча рік тому в містах-супутниках будували будинки, розраховані на 150-200 квартир. Об’єкти від тисячі до трьох тисяч квартир зустрічаються рідше, адже більша висотність і монументальний розмах залишаються характерними рисами для столичного ринку первинної нерухомості. Усе частіше здають квартири в експлуатацію відразу з ремонтом, що стає позитивним трендом у Києві, який, як прогнозують експерти, згодом дійде й до приміської зони. У Києві ринок продовжує поповнюватися переважно однокімнатними квартирами: як на найбільш ліквідний об’єкт, на них припадає 62 % нової пропозиції. Студії й смарт-квартири становлять поки 1% у новій пропозиції ринку. Тенденція їх проектування в житлових будинках в умовах бюджету, який стрімко знижується, буде тільки рости.
Середня цінова «температура» в області тримається на рівні 11-13 тис. за кв. м залежно від віддаленості від столиці, а в новобудовах Києва вартість становить 23 тис. за кв. метр (дані інформаційно-аналітичного порталу «Столична нерухомість»). Переважання на ринку бюджетного сегменту обумовлює практично однакові середні ціни у спальних районах столиці. Також у компанії CDS констатують, що найдорожчим залишається Печерський район столиці, де практично всі об’єкти позиціонується в бізнес- і преміум- класах. Найнижчі ціни пропонує Деснянський район, де зосереджена невелика кількість нових об’єктів, а сам він розташований досить далеко від центру й представлений об’єктами винятково економкласу нижньої цінової межі сегмента. Примітно, що в новобудовах друга черга завжди продається краще за першу. Річ у тому, що покупець першої черги намагається підтягувати своє близьке оточення, по-друге, цей самий покупець може сам зробити повторну покупку, але вже в другій черзі комплексу: людина вже знайома з проектом, бачила хід будівництва, задоволена забудовником, якістю будівлі. Також є категорія недовірливих покупців, які не впевнені, чи закінчить забудовник будівництво, чи ні, але, бачачи приклад першої черги, вони більш охоче погоджуються вкластися в другу, відзначає під час Форуму нерухомості партнер консалтингової компанії «Діалог Класик» Артем Новиков. Найчастіше друга черга може бути кращою за першу, бо спочатку не врахували якихось моментів, а в другій уже був час внести потрібні зміни.
Як у передмісті, так і в Києві важливу роль відіграють моменти безпеки й енергозбереження в комплексах. Перше особливо загострилося на піку квартирних крадіжок, тому закрита територія, охоронювані в’їзди, безумовно, викликають цікавість і довіру до об’єкта. Енергоефективність, освітлення, водопостачання, опалення, обслуговування інженерних систем — у цих моментах покупці самі диктують попит забудовникам. Бо ж пісочницею й крамничками біля під’їзду вже нікого не здивуєш, девелопери роблять ставку й на дитячі майданчики з урахуванням вікової градації, безліч спортивних майданчиків, велодоріжки й прогулянкові зони, громадські лаунж-зони всередині будинку. А заявляючи високий клас комплексу, список вимог до його комфорту зросте ще більше — за своїми критеріями в столиці й за додатковими критеріями, пов’язаним з навколишньою інфраструктурою, у Київській області.
Анастасія Кулішенко, “Вектор ньюз”
