Автор: Роман Арсоєв, адвокат АО “АФ “АКТІО”
Загальновідомо, з якими труднощами зіткнувся бізнес в Україні при запроваджені владою обмежувальних заходів для боротьби з коронавірусною хворобою. Вкажемо на ті обставини, що є нині найважливішими для відносин комерційної оренди:
введення карантину (Постанова КМУ №211 від 11.03.2020 з подальшими змінами);
внесення карантину до переліку форс-мажорних обставин (Закон України №530-IX від 17.03.2020);
обмеження пасажирських перевезень (зміни до Постанови КМУ №211, оформлені Постановою КМУ №215 від 16.03.2020; а для м. Києва також Протокол №16 Постійної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайної ситуації КМДА від 21.03.2020);
запровадження владою антикризових заходів, зокрема, податкових пільг (Закон України №533-IX від 17.03.2020, зі змінами внесеними Законом України №540-IX від 30.03.2020) та внесення змін до Цивільного кодексу щодо регулювання орендних відносин на час карантину (Закон України №540-IX від 30.03.2020).
Запроваджені зміни до регулювання орендних відносин поставили нові питання, які стосуються як орендарів, так і орендодавців. Розглянемо які є варіанти врегулювання спірних відносин між орендарем та орендодавцем.
Зауважимо, що не дивлячись на нібито законодавчу визначеність в цьому питанні (закріплення карантину як форс-мажорної обставини, законодавче закріплення звільнення орендарів від сплати оренди на час карантину), через відсутність розширених роз’яснень, під час використання прийнятих норм виникає багато питань, а вірність найбільш сміливих позицій ще має підтвердити практика.
Тож є три основні варіанти.
1) Звільнення від сплати орендних платежів на підставі частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України
Хоч законодавець вирішив в першу чергу доповнити перелік форс-мажорних обставин карантином, а Торгівельно-промислова палата України відзвітувала про чисельні звернення орендаторів щодо отримання сертифікату про настання форс-мажорних обставин, вважаємо найбільш вірним за поточних обставин застосування положень частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України, які звільняють орендаря від сплати орендних платежів у випадку неможливості використання орендованого приміщення через обставини, за які орендар не відповідає. До того ж, Законом України №540-IX від 30.03.2020 Верховна рада України закріпила в прикінцевих положеннях Цивільного кодексу можливість звільнення наймача від плати за користування майном відповідно до частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України на час карантину. Наразі, вбачається, що наведені зміни мають формальних характер, оскільки не впливають на умови застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України (неможливість використання орендованого приміщення), які все одно підлягатимуть доведенню в разі виникнення спору. Такими обставинами, за які орендар не відповідає, є пряма заборона Кабінету міністрів України на роботу закладів харчування, ТРЦ, фітнес-центрів тощо (постанова КМУ №211).
Водночас, постає питання можливості застосування даної норми до оренди офісних приміщень. Адже, користування офісними приміщеннями прямо не заборонена: переведення працівників на дистанційну роботу є лише рекомендацією, а при обмеженні пасажирських перевезень залишається можливість дістатися офісу особистим транспортом або таксі. Тому може скластись враження, що підстави для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України до оренди офісів нібито відсутні.
Але неможливість використання офісних приміщень можна обґрунтувати шляхом розширеного тлумачення введених КМУ обмежень. Насамперед, звернемо увагу на положення договору оренди щодо призначення (мети) використання приміщенням (має бути умовою договору оренди, відповідно до вимог статті 773 Цивільного кодексу України). Як правило, це використання у господарській діяльності, використання як офіс.
Тут треба визначитися, яку діяльність провадить підприємство і що таке офіс.
Якщо підприємство надає консалтингові послуги, як правило, вони передбачають приймання відвідувачів (клієнтів). А така діяльність фактично заборонена Постановою КМУ №211: «…заборонити роботу суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів…».
В такому випадку, з незалежних від орендаря обставин, орендар не може використовувати приміщення за призначенням у своїй господарській діяльності. Це підпадає під умови частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України.
2) Застосування на час карантину положень про форс-мажор
Зрозуміло, практика реалізації частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України та Постанови КМУ №211 лише має сформуватися: чи життєздатна наведена позиція буде вирішувати суд при зверненні орендодавцем з позовом до орендаря про стягнення орендних платежів. Тому, поряд з наведеним, вбачається можливим використання положень договору про форс-мажор з огляду на запровадження КМУ карантину. Законодавець створив для цього умови (вніс запровадження карантину до переліку форс-мажорних обставин), але, на нашу думку, запровадження карантину не в повній мірі може бути причиною неможливості виконання зобов’язань з оплати оренди: карантин не пливає на діяльність банківських установ, а відсутність коштів, невиконання зобов’язань контрагентами тощо не є форс-мажором. Проте, за наявною наразі практикою видачі сертифікатів ТПП, при застосуванні положень про форс-мажор орендарі можуть посилатися на вже зазначені обставини: постанова КМУ забороняє роботу окремих підприємств, та, при розширеному тлумаченні, всіх підприємств, які приймають відвідувачів. У випадку застосування наведених двох стратегій, відбувається певне запобігання негативних наслідків для орендаря: якщо суд не звільнить орендаря від сплати орендних платежів повністю, орендар, принаймні, не буде розраховуватися за прострочення платежів ще й штрафними санкціями.
3) Ініціювання зменшення орендної плати
Якщо розірвання договору оренди є небажаним, а такий ризик є з огляду на положення договору оренди та характер відносин з орендодавцем, вбачається доцільним не відмовлятися повністю від орендної плати, а ініціювати її зменшення. Це питання вирішується під час переговорів шляхом укладання відповідної додаткової угоди. Доречними аргументами для орендаря будуть, крім наведених вище обставини (обмеження пасажирських перевезень, заборона приймати відвідувачів) також те, що Закон № 540-IX від 30.03.2020 звільнив орендодавців від плати за землю та податку на нерухоме майно за березень 2020 року. Якщо до орендної плати включена компенсація зазначених податків, зрозуміло, що орендна плата підлягає зменшенню, принаймні, на їх розмір. Якщо переговори з орендодавцем не призведуть до порозуміння, орендар має можливість вимагати зменшення плати на підставі частини 4 статті 762 Цивільного кодексу України (якщо через обставини, за які не відповідає орендар, істотно зменшилась можливість користування майном) та частини 1 статті 652 Цивільного кодексу України (зміна договору у зв’язку з істотною зміною обставин), з подальшим зверненням до суду у випадку відмови орендодавця задовольнити таку вимогу.
Додатковим аргументом при застосуванні частини 4 статті 762 Цивільного кодексу України може стати неможливість використання приміщення за його призначення. Якщо орендоване приміщення використовується як офіс (це визначено в договорі), це, зокрема, передбачає присутність працівників на їх робочих місцях, де встановлене необхідне для роботи обладнання (персональні комп’ютери, оргтехніка), є доступ до баз даних підприємства (сервер), програмного забезпечення (1С, МЕДок), є доступ до паперових документів (справи клієнтів, контрагентів). Зрозуміло, що за поточних обставин (переведення працівників на віддалену роботу через обмеження пасажирських перевезень, карантину тощо) істотно знижується можливість орендаря користуватися орендованим приміщенням в якості офісу. Це регулюється нормами частини 4 статті 762 Цивільного кодексу України.
Тож можна констатувати, що влада надала орендарям інструменти для вирішення спірних питань оренди на час карантину. Успішність кожного з інструментів залежатиме від конкретних обставин та практики застосування нових норм, яка тільки формується.
